BORHI’s: Substancialmente diferentes a los bonos subprime
Desde sus inicios en 2003, el modelo de bursatilización de créditos hipotecarios o emisión de Bonos Respaldados por Hipotecas (BORHI’s) en México, ha demostrado ser un mecanismo creciente y exitoso para proveer al mercado de financiamiento a la vivienda de recursos.
Parte de este crecimiento y de este éxito, derivó de una economía mexicana sana y del desarrollo de una infraestructura sólida de prácticas prudenciales en el sector hipotecario:
- La oferta de créditos hipotecarios había crecido en términos de calidad y cantidad derivado, principalmente, de las condiciones macroeconómicas estables que promovieron una reducción en las tasas y un alargamiento de los plazos.
- Las clases media y baja en nuestro país tuvieron un incremento significativo en su poder adquisitivo durante los últimos años, generando así una demanda real de hipotecas.
Lo anterior, aunado a que los precios de la vivienda en México no han presentado una burbuja inflacionaria como la que se observó en el mercado norteamericano, hace que el modelo de financiamiento a la vivienda en México difiera substancialmente del modelo de Estados Unidos.
Las principales diferencias entre el mercado subprime y el mercado de BORHIS, se muestran a continuación:
| Tasa |
Fija. |
Fija, variable, mezcla. |
| Enganche |
Todos cuentan con enganche. |
Algunos sin enganche( créditos "Ninja"). |
| Documentación / Buró de Crédito |
Todos cuentan con documentación completa y estudios de buró de rédito. |
En algunos casos, los créditos fueron otorgados sin contar con la documentación completa o calificación crediticia baja (criterios laxos de originación). |
| LTV |
Limitado al 70% en combinación con un Seguro de Crédito a la Vivienda o GPI. |
En algunos casos no existía límite máximo. |
| Pagos vencidos al momento de la emisión |
Ningún crédito tiene más de 3 pagos vencidos. |
Se aceptaron diversos créditos con diversos meses en incumplimiento. En algunos casos no existía límite máximo. |
| Valor de la vivienda |
Las necesidades de vivienda en México son más altas que en EUA.
El comportamiento de los precios de la vivienda no han permitido una burbuja especulativa. |
El mercado no tiene una demanda potencial como en México.
Las propiedades se encontraban sobrevaluadas, lo que permitió una burbuja especulativa. |
| Necesidad de la vivienda |
Primera Vivienda. |
Primera, Segunda o tercera vivienda. |
| Riesgo cambiario o de tasa |
No Existe. |
En algunos casos, presencia de ambos. |
| Calificación crediticia |
AAA en escala local y algunas en escala global. |
Diferentes niveles de calificación crediticia en escala local y global. |